Cambiare destinazione d'uso: procedure e costi

Ciò che permette o meno di cambiare destinazione d’uso è la pratica urbanistica comunale.

Solo successivamente viene aggiornata la parte fiscale e quindi il catasto.
Per cui il cambio catastale ha il solo fine di definire l’ammontare delle tasse da versare.

Facciamo dunque chiarezza su questi punti, e sull’intero iter…

Indice contenuti

Cambiare destinazione d’uso: quali sono le destinazioni d’uso
Quando si può cambiare la destinazione d’uso
Cambio destinazione d’uso: a chi spetta
Cambiare destinazione d’uso: tempistiche e procedura da seguire
Cambio destinazione d’uso: occorre pagare gli oneri di urbanizzazione
Cambio destinazione d’uso: le novità del Decreto Salva Casa
Cambiare destinazione d’uso: costi
Cambiare destinazione d’uso: a chi rivolgersi?

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Cambiare destinazione d’uso: quali sono le destinazioni d’uso

La destinazione d’uso di un immobile definisce le finalità di utilizzo dello stesso.

La normativa definisce 5 categorie funzionali (art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01):

1) residenziale: tutte le abitazioni, comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione-studio professionale, abitazione-affittacamere, etc.) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo.

2) turistico-ricettiva: alberghi, campeggi ed aree di sosta, ostelli, e altre attività extra-alberghiere. Si tratta di una categoria a sé stante, distinta da quella residenziale, anche se nella pratica capita spesso di sentirla citare come una sua variante.

3) produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere

4) commerciale: all’ingrosso, negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub, etc.

5) agricola: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

E’ importante precisare che, nel caso che l’unità fosse interessata da diverse destinazioni d’uso, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile.

In pratica, se una unità è produttiva al 50,01% e commerciale al 49,09 %, allora trattasi di immobile produttivo (ovviamente, le due attività devono essere collegate).

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Quando si può cambiare la destinazione d’uso

Innanzitutto diciamo che il cambio destinazione d’uso è necessario quando si fa un utilizzo dell’immobile diverso da quello originario.

Se si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.
Ad esempio: se si vuole trasformare un’abitazione in affittacamere, non si tratta di cambio rilevante.

Se invece si volesse trasformare un locale destinato al commercio all’ingrosso (destinazione industriale) in un centro sociale (direzionale) dovremmo richiedere un cambio di destinazione d’uso.

Sintetizzando, il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso a meno che:

1) si viva in un condominio e il regolamento di tipo contrattuale (cioè approvato dai condomini all’unanimità) lo vieti espressamente; se invece il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata) non possono esserci restrizioni all’uso

2) l’immobile non possegga le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge: ad esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (a titolo esemplificativo, bagno principale minimo 2,5 mq) e dei rapporti aero-illuminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali), i cui valori cambiano da Comune a Comune

3) il Piano Regolatore Generale PRG (o il Piano strutturale e il Regolamento urbanistico) vietino sull’immobile il cambio destinazione d’uso (lo si può sapere solo recandosi al Comune). Ad esempio: per un edificio in centro storico il PRG indica come intervento massimo la manutenzione straordinaria, per cui al massimo si potranno aprire porte interne non esistenti, ma non si potrà demolire e ricostruire l’edificio o mutare il cambio di destinazione d’uso.

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Cambio destinazione d’uso: a chi spetta

Dunque, il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di Costruire.
Infatti, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio risulterà diverso dal precedente.

Quindi, il cambio di destinazione d’uso ricade in RISTRUTTURAZIONE, per cui occorre presentare in comune un Permesso a Costruire.

A meno che il cambio avvenga nella stessa categoria (ad esempio da pub a ristorante), per cui è possibile utilizzare la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

Va però ricordato che, per i mutamenti tra categorie diverse riguardanti singole unità immobiliari nelle zone più urbanizzate, il titolo richiesto oggi è spesso la SCIA anziché il Permesso di Costruire: ne parliamo nel dettaglio più avanti, nella sezione dedicata alle novità del Decreto Salva Casa.

Dunque, ammettendo che vi rivolgiate ad una ditta per eseguire i lavori, sarà al loro direttore dei progetti che spetta lo svolgimento della pratica….

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Cambiare destinazione d’uso: tempistiche e procedura da seguire

Per quanto riguarda le fasi, il primo passo è contattare un professionista, che procederà con una richiesta di visura delle pratiche (il tempo necessario varia da Comune a Comune).

Ottenuti i documenti (vecchi permessi a costruire, concessioni, SCIA, agibilità, etc.), si conoscerà lo stato legittimo dell’immobile e si verificherà la regolarità urbanistica e quindi, l’assenza di abusi.

Una volta fatto ciò, si passerà alla verifica dei requisiti igienico-sanitari dell’intervento e all’eventuale progettazione degli spazi.

Infine, andrà compilato il Permesso a Costruire.

Nel giro di un paio di mesi, si potrà presentare la pratica urbanistica.
I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell’immobile presso l’archivio comunale.

Successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale (aggiornamento).
Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà depositare al Comune il Certificato di Agibilità, a cui andranno allegati i certificati d’impianto etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

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Cambio destinazione d’uso: occorre pagare gli oneri di urbanizzazione

La risposta è sì…
Ma analizziamo i fatti.

Quando si costruisce un nuovo edificio occorre pagare al Comune una quota della spesa che l’amministrazione ha investito in strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc., attraverso i cosiddetti oneri urbanistici.
Il cambio destinazione uso ha per effetto il passaggio da una categoria ad un’altra.
Ne segue un differente carico urbanistico (diversi consumo di acqua, di carico nella fognatura, di uso di parcheggi etc.).

Dunque, in caso di cambio destinazione uso, anche se attuato senza opere edilizie, bisognerà pagare la differenza tra quanto bisogna corrispondere per la nuova destinazione e quello che si è già versato per la vecchia.
Questo, solo nel caso in cui la nuova destinazione determini un aumento.
Per cui, se con la precedente destinazione si è pagato 100 € in oneri, e con la nuova si sarebbero dovuti corrispondere 150, il Comune chiederà solo la differenza, 50 €.
Qualora invece diminuisse il carico, il cambio di destinazione d’uso sarà “gratuito”.

Ovviamente, tutto dipende dal tipo di mutazione e dal Comune (ognuno dei quali ha i suoi criteri).

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Cambio destinazione d’uso: le novità del Decreto Salva Casa

Negli ultimi anni la disciplina del cambio di destinazione d’uso è stata semplificata in modo significativo dal Decreto Salva Casa, che ha riscritto l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia visto in precedenza.

La normativa distingue oggi due tipi di mutamento: quello orizzontale, cioè all’interno della stessa categoria funzionale (ad esempio da abitazione a studio professionale, restando entrambi nella categoria residenziale), che è sempre consentito — anche per un intero edificio — e non comporta il pagamento di oneri di urbanizzazione; e quello verticale, cioè tra categorie funzionali diverse.

Per i mutamenti verticali riguardanti singole unità immobiliari nelle zone omogenee A, B e C (le zone più urbanizzate del Comune), e limitatamente al passaggio tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale (resta esclusa la categoria agricola), oggi è generalmente sufficiente la SCIA anziché il Permesso di Costruire, anche quando il cambio comporta opere edilizie. In questi casi, inoltre, non sono più dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria, mentre restano dovuti quelli secondari dove previsti dalla normativa regionale, e decade l’obbligo di reperire i parcheggi pertinenziali minimi.

Va comunque detto che i Comuni mantengono un certo margine per disciplinare alcuni aspetti specifici, in particolare per gli immobili situati a piano terra o in seminterrato, per cui resta sempre consigliabile verificare la situazione concreta con il proprio Comune prima di procedere.

Il decreto è intervenuto anche sulle metrature minime abitabili: per i monolocali, a determinate condizioni (asseverazione di conformità igienico-sanitaria e rispetto dei requisiti di adattabilità), la superficie minima può oggi scendere fino a 20 mq per una persona e 28 mq per due persone, contro i precedenti 28 e 38 mq, agevolando così il recupero a uso abitativo di piccoli locali che con la vecchia normativa risultavano troppo contenuti.

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Cambiare destinazione d’uso: costi

Le variabili sono molteplici:

interventi edili: spesso, nel cambiare l’uso, occorre mettere a norma gli impianti, realizzare finestre, allargare vani, etc.
onorari dei professionisti, variabili a seconda che si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche e impiantistiche, e che si configuri come obbligatoria la direzione lavori
oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria, che variano da comune a comune.

Quantificare è davvero difficile.

Diciamo solo che un magazzino di circa 50 metri quadrati da trasformare in negozio richiede circa:
40.000 € (800 al metro quadro) per la ristrutturazione (comprensiva ovviamente di impianti a norma e certificati)
5.000 € per la parcella dei professionisti (intorno al 12/15 % del totale)
5.000 € di oneri (1000 € per 5).
Per un totale di circa 50.000 €.

Al di là di questo esempio, il costo complessivo di un cambio di destinazione d’uso può variare parecchio: in generale si va da circa 5.000 a 60.000 euro, a seconda della tipologia di immobile, della superficie e soprattutto del Comune, dato che gli oneri di urbanizzazione seguono tariffe locali molto diverse tra loro (indicativamente più alti al Nord, più contenuti al Centro e ancora meno al Sud). Ricordiamo inoltre che, nei casi in cui si applichi la nuova disciplina del mutamento verticale vista nel paragrafo precedente, gli oneri di urbanizzazione primaria non sono più dovuti, il che può ridurre sensibilmente la spesa complessiva rispetto a quanto indicato sopra.

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Cambiare destinazione d’uso: a chi rivolgersi?

Come visibile dall’esempio di cui sopra, con prezzi assolutamente di massima, la maggior parte dei costi è relativa a lavori edili e impiantistici.

Qualora dovessi realizzare un cambio di destinazione d’uso senza opere e gli impianti fossero a norma o certificabili, si risparmierebbe circa l’80%.

E qui dunque si arriva alla conclusione che affidarsi ad una buona ditta è essenziale.
Anche perché sarà la stessa che vi permetterà di usufruire dei bonus statali..

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